Jean-François Ott a Aleš Vobruba prožívají perné dny. Jako spolumajitelé a manažeři největšího českého stavitele Orco musí během pár týdnů vyplatit peníze věřitelům, se kterými počítali ještě čtyři roky.
Ratingová agentura Moody’s, která dává firmám známky podle toho, jak jsou schopny splácet úvěry, totiž minulý týden podruhé v krátké době snížila firmě Orco známku. Nelíbí se jí, že má vysoké dluhy. Při snížení ratingu si mohou věřitelé Orka, kteří jí půjčili 1,4 miliardy korun, přijít pro své peníze dříve, což byla jedna z podmínek tohoto dluhopisu.
"Věřitelé přišli už po prvním snížení ratingu v červenci, 970 milionů korun splácíme teď na konci srpna," říká viceprezident Orka Aleš Vobruba v rozhovoru pro MF DNES. Teď čeká, že se ozvou i další, kteří firmě půjčili zbývajících 430 milionů. Další dluhy, které by šly dříve splatit, firma nemá. Jiné dluhopisy splácí až za pět let.
Špatná doba na prodej
Vobruba říká, že tušili, že něco takového přijde, i když ne tak brzy, a že peníze na splacení dluhopisů mají. Firma už v první půlce roku prodala majetek za 100 milionů eur (asi 2,4 miliardy korun). Prodává, co dříve postavila a pronajímala, polovinu hotelu, ale i pozemky, ke kterým teprve získala stavební povolení.
Tím získala prostředky na zaplacení dluhu, ale ty budou chybět tam, kde chtěla investovat. Navíc prodává v době, kdy se to moc nehodí. "Musí jít s cenou trochu dolů," upozorňuje analytik Karel Potměšil z makléřské společnosti Cyrrus.
Hvězdný plán firmy Orco na rozsáhlou výstavbu za 72 miliard korun v pražské části Bubny zůstává. I když u bank je to nyní horší. "Úvěry jsou méně dostupné. Banky teď požadují vyšší zajištění projektů a vyšší podíl vlastních peněz od developerů, nižší rizikovost čili předprodej a předpronájmy. Ubylo spekulativní výstavby," popisuje Vobruba.
Hledá se investor
O tom, jaký úspěch je dnes získat investora na nový stavební projekt, svědčí i oznámení společnosti Finep z minulého týdne. Na výstavbu obrovského projektu na pražském Zahradním Městě za 2,4 miliardy jí půjčí UniCredit přibližně 2,1 miliardy korun, tedy 87 procent. Developer potřebuje půjčit, než dostane peníze zpět se ziskem od kupců nebo nájemců bytů a kanceláří.
Dosud si přitom i větší projekty bez problémů našly investory, teď z toho je velká sláva, která se oznamuje veřejně. "Dříve se tolik nepsalo o tom, že je náročné domluvit dobré podmínky pro projektové financování," říká Tomáš Pardubický, šéf Finepu.
Nutné je dodat, že UniCredit přistoupila na půjčku i proto, že tam přestěhuje své sídlo Siemens. I další banky se chovají stejně. "Chceme, aby se developeři podíleli na riziku, a chceme větší pravděpodobnost úspěšného dokončení," popisuje Simona Můčková z tiskového oddělení České spořitelny.
Peněz dávalo Orco do projektů vždycky více, než muselo, říká Vobruba. "Pokud v předprodeji prodáme 20 procent bytů, vlastní kapitál pak může být 25 procent, jsou to spojené nádoby. Podíl vlastních peněz u nás zůstává stejný jako předtím. Zvyšují se spíše požadavky na předprodej," upřesňuje.
Jenže, jak už hypoteční banky oznámily, chuť kupovat si nové byty dočasně Čechy přešla. V prvním pololetí klesl počet žadatelů o hypotéku o pětinu proti rekordnímu loňsku. Menší zájem znamená, že větší práci s projekty ani dražší stavební materiál si developeři nemůžou promítnout do ceny nových bytů a čekají je slabší roky.
I investice do nemovitostí, tedy hlavně do administrativních budov a obchodů, se propadla proti loňsku o 68 procent. Firmy a banky nakoupily nemovitosti jen za 12 miliard korun. "Za tím je růst stavebních nákladů a přiškrcení úvěrů ze strany bank," uvádí v analýze poradenská společnost CB Richard Ellis.
Po snížení ratingu minulý týden klesly akcie firmy Orco, ale i další developerské společnosti na burze ECM, nejhlouběji ve své historii. Ceny bytů prý však neklesnou, říkají banky i makléři. O něco nižší jsou sice ceny panelových bytů v hlavním městě, ale tam jde spíše o opravu vyšponované ceny z vysoké poptávky.
Podle lidí z oboru budou letos ceny bytů stagnovat nebo porostou až o pět procent v průměru. Ve městech, kde se teď teprve začaly stavět nové byty, po kterých je hlad, půjdou nahoru rychleji.
